抵当権と根抵当権の違いは?メリット・デメリットを解説

抵当権

『抵当権』という言葉を聞いたことがある人は多いと思います。

住宅ローンをはじめ、不動産を担保に融資を受ける際、銀行が不動産に対して付ける権利のことです。

この権利には『抵当権』『根抵当権』の2種類があります。

それぞれにどんな違いや特徴があるのか、しっかり把握してから契約を結ぶようにしましょう。


不動産担保とは?

銀行はお客さんに融資をする際、不動産を担保に取ることがあります。

不動産を担保に取ることで、万が一、お客さんがローン(融資金)を返済できなくなった場合、その担保として取っていた不動産を売却することで、残りのローンを回収します。

例えば個人の場合、住宅ローンを組むときは銀行は必ず住居(土地・建物)を担保として取ります。法人の場合も、必要に応じて事務所や工場(土地・建物)を担保として取ります。

この不動産を担保に取るために設定するのが、『(根)抵当権』です。

ちなみに、その不動産に担保がついているかどうかは、不動産登記簿謄本「権利部(乙区):所有権以外の権利に関する事項」という所を見ると分かります。

不動産登記簿謄本は法務局やインターネット(登記情報提供サービス)で誰でも見ることができるよ!

抵当権と根抵当権の違い

不動産担保には前述のとおり、「抵当権」「根抵当権」の2種類があります。

「抵当権」は、特定の債権(例えば住宅ローンなど)に限定して不動産に担保権を設定することです。特定の債権に限定しているため、その債権を完済したりして消滅すると、同時に抵当権自体も消滅してしまいます。

さて、ここで1つ注意したいのが、例えば住宅ローンを完済したとしても、不動産登記上では自動的に抵当権が抹消されない点です。

確かに、住宅ローンを完済してしまえば事実上抵当権は抹消されます(銀行に住宅を取られる心配もなくなります)。しかし、登記上では抵当権の記載が残ったままになってしまいます。

抵当権の記載が残ったままだと、例えばその不動産を売却する時などに支障が出てしまいます。また、抵当権の記載が残ったまま相続が行われると、相続人が抵当権の抹消手続きをすることになってしまいます。

抹消にも費用はかかってしまいますが、住宅ローンが完済したら速やかに抵当権抹消の登記手続きをしておくことをオススメします!

一方、「根抵当権」は、企業や個人事業主が継続的に借入をする場合など、不特定多数の債権(借入)を一括して担保するための抵当権です。

そのため、抵当権のように債権(借入)を特定する必要もありませんし、債権が完済したとしても、根抵当権はそのまま残ります。根抵当権設定後、新たな借入が発生したとしても、根抵当権の範囲内であれば担保されます。

ちなみに、根抵当権で設定する金額を「極度額(きょくどがく)」と呼びます。例えば、根抵当権・極度額1億2,000万円と設定した場合は、債権の合計額1億2,000万円までが担保されます。
不動産を担保にする借入の例
・抵当権:住宅ローン、不動産プロジェクト融資など
・根抵当権:企業の設備資金、収益物件資金など
(※あくまでもケースバイケースです)

顧客側から見た抵当権のメリット・デメリット

お客さん(借主)側から見た抵当権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

抵当権のメリット:1度きりの借入なら余計な手間がかからない

銀行から不動産担保をつけて融資を受けるのが1度きりの予定なら、余計な手間や費用がかからない抵当権がオススメです。例えば個人の場合、不動産担保付で融資を受けるのは一生のうちで住宅ローンぐらいです。そのため、多くの個人の方は抵当権一択になります。

抵当権のデメリット:反復継続して借りる場合はその都度、設定が必要

抵当権や根抵当権を設定するには、設定額に応じた登録免許税(債権額×0.4%)や司法書士の先生への報酬が必要になります。何回も抵当権を設定することになると、その分の登記費用がかかってしまい、費用が割高になります。

もちろん、お金だけでなく手間もかかるので、不動産を担保に反復継続して融資を受けたい方にはオススメしません。

顧客側から見た根抵当権のメリット・デメリット

お客さん(借主)側から見た根抵当権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

根抵当権のメリット:1度設定してしまえば継続して利用できる

根抵当権を1度設定してしまえば、複数の借入に対しても当該不動産が担保されます。

その為、将来的に借入が発生する可能性がある企業や、複数の収益物件を管理している個人事業主の方は、根抵当権で設定した方が後々の手間が省ける可能性があります。

根抵当権のデメリット:金融機関を変更したい場合は注意

根抵当権は金融機関単位で設定します。その為、当初根抵当権を設定した金融機関以外で借入を行う場合、先順位に担保がついてしまっているので不動産の担保価値が下がってしまいます。

仮に、根抵当権の極度額が3,000万円、債権の残高が2,000万円だったとしても、金融機関から見るとその不動産の担保価値は3,000万円分下がってしまいます。

そのため、複数の金融機関から借入をする場合は設定状況や借入残高などに気を配る必要があります。

銀行側から見た抵当権のメリット・デメリット

銀行側から見た抵当権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

抵当権のメリット:債権額と合わせて遅延損害金も回収できる

抵当権の場合、仮に債務者が破産等で返済ができなくなったとしても、競売などで2年分の遅延損害金(延滞金)を回収することができます。

これが根抵当権の場合だと、設定した極度額の分までしか回収できません。

例を挙げると、債権額4,000万円の債務不履行が発生した際、抵当権で4,000万円設定している場合は債権額4,000万円+遅延損害金が回収できるのに対し、根抵当権で4,000万円設定している場合は、債権額の4,000万円までしか回収することができなくなってしまいます。

抵当権のデメリット:債権額が減ると担保価格も減ってしまう

抵当権は特定の債権に紐づけられているので、債権の残高が減っていくに従って、銀行から見た担保価格も減っていってしまいます。

例を挙げると…

第一順位:A銀行 抵当権2,000万円
第二順位:B銀行 根抵当権3,000万円
第三順位:A銀行 根抵当権2,000万円
といった設定をしている不動産があったとします。

この不動産の担保価格が仮に4,000万円だとしたら、当初はA銀行の取分が2,000万円、B銀行の取分が2,000万円となります。

↓↓↓

しかし、A銀行の2,000万円の債権が完済してしまったら、順位が繰り上がるため、

第一順位:B銀行 根抵当権3,000万円
第二順位:A銀行 根抵当権2,000万円
このような設定状況になります。こうなると、B銀行の取分が3,000万円、A銀行の取分が1,000万円となってしまい、A銀行の取分は減ってしまいます。

最初(第一順位)に設定するとき根抵当権にしておけば、取分が減ることはなかったかもしれませんね。

銀行側から見た根抵当権のメリット・デメリット

銀行側から見た根抵当権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

根抵当権のメリット:担保の順位を確保できる

抵当権のデメリットで説明したように、根抵当権を設定しておけば、債権額が減ることで銀行の取分も減っていくといった心配がなくなります。

つまり、他の金融機関に順位が取って代わられる心配が減るというわけです。

メインバンクであり、かつ企業(個人事業主)の了解が得られるのであれば、根抵当権で付けておいた方が得になるケースが多いのです。

根抵当権のデメリット:極度額の設定に注意が必要

こちらも抵当権のメリットで触れたように、根抵当権の場合は設定する極度額に注意する必要があります。

一般的に金融機関では、遅延損害金が確保できるように『債権額×120%』で極度額を設定します。
※銀行によっては110%~130%というケースや、今後のことを考えてそれ以上に設定するケースもあります。

また、借入の本数が増えて合計借入額が極度額を上回るような場合には、極度額の増額をお願いするケースや、反対に借入額が減って来たらお客さんから極度額の減額をお願いされるケースなど、交渉力が問われる場面が出てきます。

ここで「あらかじめ極度額をたくさん取っておけばいいのでは?」と思うかもしれませんが、前述した通り、不動産担保を設定する時には設定額に応じて登録免許税(債権額×0.4%)や司法書士への報酬がかかります。

そのため、お客さんに金銭面で負担を強いるだけでなく、必要以上の担保を要求したことで不信感を与える原因にもなります。

あくまでもお客さんの意向を確認し、極力負担が少なくなるように設定してあげる必要があります。

まとめ

このように、不動産担保を設定する場合は立場に応じたメリット・デメリットが生じます。

ただし、顧客・銀行側双方の利害が一致する場合もあるので、特徴をよく理解した上でお互いが納得できるように契約するのが理想です。

また、担保に取るものは不動産だけに限りません。近頃では流動化債権(売掛債権、手形債権など)であったり、有価証券(国債や上場株式など)、信用保証協会の保証など、不動産担保の代わりになるものがいくつかあります。

銀行員の方は、色々な可能性を探ってお客さんに提案するようにしましょう。


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